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          北京物流信息聯盟

          面對“一房二賣”陷阱,該如何避免?

          云南昆明房地產糾紛律師 2022-07-22 06:14:37

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            一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。房屋買賣是一個人成家立業中的一件大事,不得不慎重。那該如何避免掉進“一房二賣”的陷阱呢?


            買房前


            1、了解開發企業的資質、信譽度等。


            2、看開發企業的開發經營資質是否合法,有沒有《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》。


            3、看開發企業“五證”是否齊全,即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預銷售許可證》。


            4、及時向律師咨詢購房注意事項。


            5、盡量到售樓處購買房子,不要貪圖便宜買低價房。


            買房時


            1、交購房款和網簽要同步進行。。根據目前的房屋買賣交易設置,網簽可以使房產交易透明化,通過規范合同文本,充分保障買賣雙方的合法利益;通過備案有效防止一房二賣。


            2、要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證。從簽訂房屋買賣合同,到正式辦理房屋產權變更登記手續,之間還有一段時間。由于房地產市場價格的波動,賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。為了避免這種情況的發生,購房者要調查所購房屋的產權,提存房屋產權證,對賣房者一房二賣的行為加以防范。


            3、盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款。這樣可以避免賣房者一房二賣,詐騙購房者的購房款。


            4、房屋交付時,購房者要向開發企業索取《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》。


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            首先應向住建部門反映情況,由住建部門與開發商協商解決;如果解決不了,那就要拿起法律武器了。


            一般賣房者違約的處理與法律適用


            一般賣房者是指將自己居住或者經營的房屋出賣給他人,從而取得現金的個人或者企業。如果一般賣房者違約,應該依據《合同法》中的相關規定,向違約方主張違約責任,但不能主張懲罰性賠償。一般賣房者違約,不能適用《解釋》中的規定,因為《解釋》只調解商品房買賣糾紛,不調解一般賣房者和買房者之間的糾紛;,因為該法所調解的是經營者與消費者之間的糾紛,一般賣房者不屬于經營者的范疇。


            房地產開發商違約的處理及法律適用


            首先,在房地產開發企業與買受人訂立的兩份買賣合同都有效的情況下,可根據《解釋》中的規定進行處理?!督忉尅返诎藯l和第九條分別規定了無法取得商品房所有權的買受人的法律救濟,即買受人可以要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。


            其次,在房地產開發企業與第三人惡意串通的情況下,可根據《解釋》第十條的規定進行處理。規定:買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。


            房子到底歸誰?律師告訴你


            一房二賣,房子歸誰?律師介紹說,法律對此并沒有明確規定。不過,律師結合專業經驗總結出一些結論,供購房者參考。


            第一種情況——在房屋未轉移的情況下,已經辦理商品房過戶登記手續的購房人擁有房屋所有權?!段餀喾ā返诰艞l規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力。由此可知,房屋的過戶登記屬于物權的變更,所以辦理了商品房過戶登記手續的買受人就擁有了該房屋的所有權,成為房屋產權人。


            第二種情況——兩個買受人均未辦理商品房過戶登記手續,且房屋尚未交付,房屋所有權應歸已經辦理商品房預告登記手續的購房人所有?!段餀喾ā返诙畻l第一款規定:當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。預告登記,有效防止了一房二賣現象,保護了買房人的合法權益。


            第三種情況——兩份合同均未辦理登記手續,那么先行轉移占有房屋的購房人擁有房屋所有權?!督忉尅返谑粭l規定:對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行,體現了賣房人的意愿,這種履行是合法履行,應當遵守合同的實際履行原則,維護已完成的交易。


            第四種情況——兩份合同均未辦理過戶登記和預告登記手續,且標的房屋尚未交付,那么預先支付房屋價款的購房人應該擁有房屋所有權。因為預先支付房屋價款就意味著履行了房屋買賣合同,因此履行了合同義務的購房人,應該擁有爭議房屋的所有權。這樣既可以維護正常的市場秩序,促進合同的善意履行,同時也能維護當事人的合法權益。


            第五種情況——一份合同在先已經辦理商品房過戶登記手續,一份合同在后交付了標的物房屋,那么已經辦理商品房過戶登記手續的購房人應該擁有房屋所有權。依據物權公示性及對抗性原理,對于已登記的房屋所有權應被認定為合同已經得到實際履行,不管房屋是否交付,都無法對抗已經辦理房屋登記手續的合同的效力。


            如果上述情況均未發生,則簽約在先的買受人擁有房屋所有權。根據公平、誠實信用的民事行為基本原則,兩份合同均處于未實際履行的狀態,應當以簽訂在先的合同優先得到履行,而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償,來補救合同未實際履行所產生的后果。


            來源:華律網


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